5 novidades do regime jurídico para condomínios, condóminos e administradores
09.06.2022
O regime da propriedade horizontal e do condomínio sofreu alterações e tem novidades.
Há novas obrigações para os condóminos e para os administradores do condomínio, mas também a simplificação de alguns processos para a administração do condomínio.
As novas regras entraram em vigor a 11 de abril de 2022, com exceção da norma relativa à representação do condomínio em juízo que entrou em vigor no dia 11 de janeiro de 2022.
O novo enquadramento legislativo (Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro), revê o regime jurídico da propriedade horizontal e altera o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro e o Código do Notariado.
Em traços gerais, a Lei modifica alguns mecanismos relativos à transmissão de frações autónomas. Ao futuro proprietário de um imóvel será comunicada a existência de dívidas ao condomínio. Atribui também novas responsabilidades e competência ao administrador de condomínio que pode agora realizar assembleias de condóminos a distância
1. Transmissão de frações autónomas
A partir de agora, o condómino que pretenda vender a sua fração autónoma irá precisar de uma declaração escrita com o montante de todos os encargos de condomínio, bem como as dívidas existentes relativas à sua fração.
A declaração por encargos do condomínio é emitida pelo administrador, no prazo de 10 dias após o pedido do atual proprietário, e é um documento instrutório obrigatório para a escritura pública exceto se o adquirente declarar que prescinde dessa declaração.
A declaração deve especificar a natureza da fração, os montantes dos encargos e os prazos de pagamento. Além disso, deve, ainda, mencionar eventuais dívidas ao condomínio.
O novo proprietário é responsável pelos valores que sejam devidos a contar da data da escritura de compra e venda. Se prescindiu expressamente na escritura ou no documento particular autenticado, está a aceitar a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor.
2. Comunicação de dados de identificação e contactos obrigatória
Os condóminos passam a ser obrigados a comunicar os seus dados de identificação e contatos e alterações dos mesmos ao administrador de condomínio.
Também por este motivo, a venda de uma fração autónoma deve ser comunicada à administração do condomínio, bem como os dados de identificação do comprador.
A ausência desta comunicação obriga o vendedor ao pagamento de despesas inerentes à identificação do novo dono e ainda ao pagamento dos encargos com a mora nos pagamentos vencidos após a escritura de compra e venda.
3. Pagamento de despesas de conservação das partes comuns
O pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns ou de serviços de interesse comum são da responsabilidade do proprietário da fração no momento da deliberação. O novo proprietário não é responsável pelo pagamento de obras partes comuns decididas antes da aquisição da fração.
O conceito de reparações indispensáveis e urgentes foi clarificado. Engloba agora reparações necessárias para a eliminação o quanto antes de vícios ou patologias nas partes comuns que possam, iminentemente, causar ou agravar danos no edifício, em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas. Estas podem ser realizadas por iniciativa de qualquer condómino na falta ou impedimento do administrador.
O fundo comum de reserva – que visa assegurar as despesas de conservação do edifício passa a poder ser utilizados para outro fim, quando deliberado pelos condóminos. Estes terão de pagar uma quotização extraordinária no prazo máximo de 12 meses após a deliberação para repor o valor utilizado.
4. Novidades sobre as assembleias de condóminos.
As reuniões da Assembleia de Condómino devem ocorrer na primeira quinzena de janeiro, mas podem agora, excecionalmente acontecer durante o primeiro trimestre do ano, se essa possibilidade estiver contemplada no regulamento de condomínio ou resultar da deliberação aprovada por maioria na assembleia.
Com as novas regras, a convocatória para a assembleia de condóminos pode ser enviada por correio eletrónico, sendo que o condómino terá de enviar pelo mesmo meio um aviso de receção.
Já era prática comum em muitos condomínios, mas a partir de agora é legal a reunião ter lugar 30 minutos após a hora marcada, no mesmo local, caso não apareça o número de condomínios necessários. A reunião poder realizar-se meia hora depois desde que representados, pelo menos um quarto do valor total do prédio e se estiverem reunidas as condições para garantir a sua presença.
Além disso, as reuniões de condomínio podem passar a realizar-se a distância. A administração pode optar por realizar as assembleias de condomínio por videoconferência ou pode tornar-se prática se a maioria dos condóminos assim o pretender. Se algum dos condóminos não tiver condições tecnológicas para participar na reunião, a administração deve providenciar os meios para que o condómino possa estar presente.
Finalmente, a assinatura da ata passa a poder ser feita por assinatura eletrónica ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.
5. Mais responsabilidades para os administradores
As alterações da Lei, preveem novas funções para o administrador de condómino que incluem as seguintes:
- confirmar a existência do fundo comum de reserva;
- executar as deliberações da assembleia (não impugnadas) no prazo máximo de 15 dias úteis ou no prazo fixado para o efeito;
- comunicar aos condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo.
- emitir no prazo máximo de 10 dias após solicitação, a declaração de dívida do condómino.
- Intervir nas situações de urgência, convocando de imediato assembleias extraordinárias de condóminos;
- Em caso de obras de conservação extraordinária ou obras de inovação, resultantes da deliberação da assembleia, o administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos diferentes para a respetiva execução. Exceção feita caso o regulamento de condomínio ou assembleia de condóminos diga o contrário.
- O administrador passa a poder apresentar queixas-crime sobre as partes comuns, não sendo, para o efeito, necessário a autorização da assembleia de condóminos;
O incumprimento das obrigações do administrador pode determinar a responsabilidade civil ou até criminal.
Estas alterações visam facilitar a administração dos condomínios, a realização de assembleias gerais e resolver algumas questões que provocavam celeuma entre os vizinhos.
